小蟲房仲AI實戰 | 官方LINE專班
這堂課要用到的東西

課程使用的所有工具，點擊前往直接使用

LINE 官方工具
官方帳號管理後台
LINE Official Account Manager，電腦版設定中心
前往後台
官方帳號 App
手機版隨時回訊息、看數據，搜尋「LINE官方帳號」下載
認識服務
AI 平台
去 Claude
推播文案、選單規劃與長文本的首選——本課主力
前往
去 Gemini
寫作、企劃與日常靈感好夥伴
前往
去 ChatGPT
強大的通用型對話模型
前往
設計工具
Canva
做圖文選單圖片、加好友海報的免費設計工具
前往
Pinterest 找圖
圖文選單版型與視覺靈感參考
前往
Gemini版 YAML分析器
把喜歡的參考圖拆成風格 YAML，做圖文選單視覺前先跑這個
開啟 Gem
ChatGPT版 YAML分析器
小蟲的 YAML 大師 GPT，功能相同、平台任選
開啟 GPT
小蟲自製工具
LINE 貼圖工作流
第一階段用：詞彙製造機＋貼圖切割機，一條龍做出你的 Q 版貼圖
另開工具
開課前先確認： ① 手機已裝 LINE 官方帳號 App，並能登入你的帳號； ② 電腦能登入 manager.line.biz 後台； ③ 準備好你的大頭照與一句話自介。三樣都有，今天就能從零開到上線。
第一階段｜LINE 貼圖工作流

先做出你自己的 Q 版貼圖：準備照片 → 產生提示詞 → 切成 16 張 → 上傳 LINE 拍貼

1準備照片
2詞彙製造機
3貼圖切割機
4上傳 LINE 拍貼
01
準備一張頭臉髮型清晰的照片
五官、臉型、髮型都清楚的正面或微側臉照，AI 才抓得到你的特徵
✅ 臉部不被口罩、墨鏡、手或陰影遮住
✅ 髮型邊界清楚，不要太暗或模糊
✅ 明亮背景＋自然表情最好
💡 照片只給 AI 當 Q 版人物參考，不用放進切割機
02·03
詞彙製造機＋貼圖切割機
直接在下面操作：複製提示詞去 AI 生成 4×4 總圖，再回來切成 16 張 PNG
另開視窗操作
04
逐一放到 LINE 拍貼 App 上傳
切割完成後解壓縮 ZIP，依序上傳每張 PNG 做成貼圖組
1確認每張圖的文字都清楚、人物沒有被切掉
2在 LINE 拍貼 App 建立新的貼圖組
3逐張上傳切割後的 PNG 圖檔
4檢查排序、封面圖與送審資料，送出審核
貼圖做好了？進入第二階段！
帶著你的專屬貼圖，開一個屬於你的房仲官方 LINE——從開帳號到上線導流，一天搞定。
① 開通官方帳號

從零開一個屬於你的房仲官方 LINE，10 分鐘完成

01
建立帳號
用你現有的 LINE 個人帳號就能開
1前往 manager.line.biz，點「建立帳號」，用 LINE 個人帳號登入授權
2帳號名稱先照下面的命名公式取（之後可改，但別亂取）
3業種選「不動產」，完成後會拿到一組 @開頭的 LINE ID
02
帳號名稱：照命名公式取
客戶搜尋得到、記得住，才叫好名字
區域 ＋ 名字 ＋ 你是做什麼的
✅ 台中南屯買房賣房｜小蟲
✅ 七期換屋顧問｜賴小蟲
❌ 小蟲的窩（不知道你是誰）
❌ Lucky House 888（搜不到）
03
把門面三件套補齊
頭像、封面、狀態列，加好友前客戶只看得到這三樣
📸 頭像
露臉職業照，不要放建案圖或 LOGO
🖼️ 封面
主力商圈街景或你的形象照＋一句服務主張
💬 狀態列
一句話講清楚服務，例：南屯買賣屋免費諮詢
幫我寫官方 LINE 帳號的「狀態列訊息」5 個版本，每個 20 字內。我是台中（填你的區域）的房仲，主力服務（填：首購／換屋／置產）客群，語氣要專業有溫度，不要罐頭句。
小蟲老師提醒： 未認證帳號（灰盾）就能開始經營，不用等。之後再從後台申請「認證帳號」（藍盾）， 通過後可以被 LINE App 內搜尋、也能買 LINE 官方廣告版位——記得準備你的營業員證號與公司資料再送件。
② 基本設定三件事

歡迎訊息、自動回應、資訊頁——做好這三件，帳號才算「有人住」

01
加好友歡迎訊息
後台路徑：主頁 → 加入好友的歡迎訊息
好的歡迎訊息＝自我介紹＋能得到什麼＋下一步。貼給 Claude：
幫我寫官方 LINE 的「加好友歡迎訊息」。我是（區域）房仲（名字），主力（商圈／客群）。
要求：
1. 三段式：一句自我介紹 → 加入能得到什麼（行情快訊／免費估價）→ 引導留下需求
2. 150 字內，適度用 emoji 斷行，不要像廣告傳單
3. 結尾附一個提問，讓客戶願意回第一句話
長這樣（示意）：
嗨，我是南屯的小蟲 🙋‍♂️
謝謝你加我好友！

這裡每週會分享：
📊 南屯／七期實價行情
🏠 精選好屋第一手

想先聊聊嗎？回我一個字就行：
「買」or「賣」👇
買
02
關鍵字自動回應
後台路徑：聊天室相關 → 自動回應訊息
先設四組就夠用，客戶回的字就是你歡迎訊息裡教他回的字：
「買」→ 回買方需求三問（區域／預算／格局）
「賣」→ 回免費估價流程＋要準備的資料
「行情」→ 回最新一期行情圖文連結
「預約」→ 回你的預約系統連結或時段選項
幫我寫官方 LINE 的 4 組關鍵字自動回應內容，關鍵字是「買」「賣」「行情」「預約」。我是（區域）房仲（名字）。每則 120 字內、有下一步指引，語氣像真人不像機器人，最後都留一句「也可以直接留言，我看到會親自回」。
03
帳號資訊頁補完整
後台路徑：主頁 → 基本檔案
1營業時間：填你真實回訊息的時段，別 24 小時——回不到反而扣分
2地址與電話：掛公司地址與你的手機，讓帳號查得到人
3簡介欄放三行：你是誰＋主力區域＋一句服務主張
三件事都設定完了？
拿隔壁同學的手機，掃你的 QR code 加好友走一遍：
歡迎訊息有沒有跳？回「買」有沒有反應？資訊頁看起來像不像專業的人？
③ 實作－圖文選單

做出聊天室下方那塊六格大選單——你的 24 小時服務櫃台

🎯 這堂課你要做出什麼？

一塊六格圖文選單：客戶打開聊天室不用打字，
點一格就能找房、估價、預約、看你的工具。
尺寸記好：大版 2500 × 1686，小版 2500 × 843。

🔍
我要找房
💰
免費估價
📅
預約諮詢
📊
本週行情
🏆
成交實績
👤
關於小蟲
六格範例：左上放最想被點的
01
規劃六格：先想按了去哪裡
每一格＝一個入口，沒有目的地的格子不要放
我是（區域）房仲（名字），要規劃官方 LINE 的六格圖文選單。
我手上有的資源：（列出來，例：預約系統網址、行情文章、估價表單、FB 粉專、成交案例相簿）
請幫我：
1. 規劃六格的名稱（4 字內）＋每格的動作（開網址／發訊息／跳關鍵字）
2. 依「客戶最常需要」排優先順序，左上放最重要的
3. 沒有連結可放的格子，設計成「傳送關鍵字」觸發自動回應
02
用 Canva 做選單圖
自訂尺寸 2500 × 1686，切成六等份
1Canva 開「自訂尺寸」2500 × 1686 px，拉三條直線兩條橫線切出六格
2每格：一個大 icon ＋ 4 字內標題，字要大（客戶用手機看）
3配色跟你的個人品牌一致，背景乾淨、格與格之間留呼吸空間
4下載 PNG（檔案 1MB 內），不確定版型就先抄下面這句去問 AI
幫我構思官方 LINE 六格圖文選單的視覺設計：格子名稱是（貼上第一步的六格）。請給我每格的 icon 建議、配色方案（主色 #57A94B 竹葉綠系）、字級建議，以及 Canva 排版時的注意事項。
開啟 Canva
03
回後台上架
後台路徑：聊天室相關 → 圖文選單
1建立圖文選單 → 選六格版型 → 上傳你的 PNG
2逐格設定動作：貼連結、或設定「傳送文字」對應你的關鍵字自動回應
3標題列文字設「點我看服務 👇」，顯示方式選「預設顯示」
4儲存啟用 → 用自己手機打開聊天室，六格逐一點一遍驗收
上架了？把手機拿給小蟲老師看
驗收標準只有一個：陌生客戶不用問你任何問題，
光靠這六格就能自己找到「他要的下一步」。
④ 實作－推播文案

一次排好一個月的推播，讓客戶期待你的訊息而不是封鎖你

推播黃金比例：一個月 4 則就好
2 則
知識型
行情解讀、買賣屋知識、稅費提醒——建立專業
1 則
物件型
精選好屋，一次一件講深，不要洗版式貼物件
1 則
生活型
在地美食、社區活動、你的日常——維持溫度
為什麼只有 4 則？免費額度有限是其次，重點是：每多一則廣告感，就多一批封鎖。
01
貼給 Claude，一次生一個月
照黃金比例：知識 2＋物件 1＋生活 1
我是（區域）房仲（名字），幫我規劃官方 LINE 這個月的 4 則推播文案。

比例：知識型 2 則（主題：本月行情變化、一個買賣屋常見誤區）、物件型 1 則（我會補物件資料）、生活型 1 則（在地生活主題）。

每則要求：
1. 200 字內，開頭第一行就要讓人想往下讀
2. 適度 emoji 與斷行，手機閱讀舒服
3. 結尾一個輕的行動呼籲（回訊息／點連結），不要「快來電洽詢」這種老派句
4. 附建議發送的星期與時段
開啟 Claude
02
改到像你說的話
AI 給的是草稿，你的口吻才是護城河
常用修改指令，直接複製貼給 Claude：
「太像廣告了，改成朋友間分享的口吻」
「第一行不夠吸引人，給我 5 個開頭選」
「行情那則加一個具體數字，沒有數字沒有說服力」
「emoji 太多了，每則最多 4 個」
03
回後台排程發送
後台路徑：主頁 → 群發訊息
1建立新訊息 → 貼上文案 → 需要的話加一張圖（物件型必加）
2選「預約發送」，把 4 則一次排完——週二到週四晚上 8–9 點開信率最好
3發送前先「傳送測試訊息」給自己手機，看斷行與圖片有沒有跑掉
4隔天看「分析」：開封率、點擊數，下個月照數據調整內容比例
四則排完了？你已經贏過八成同業
大多數房仲的官方 LINE 只有兩種狀態：從來不發，或發到被封鎖。
穩定、有比例、有溫度的推播，三個月後見真章。
⑤ 實作－分眾標籤

把好友變名單：貼標籤、分族群，推播才能指哪打哪

為什麼要分眾？

賣方最怕看到你一直推物件（他要的是行情與成交力），買方最怕看到你一直曬委託（他要的是好物件）。
同一則訊息發給所有人，就是同時得罪兩邊。標籤，就是讓對的人只收到對的訊息。

01
設計你的標籤體系：三層就夠
後台路徑：聊天 → 聊天設定 → 標籤
第一層｜身分
買方 賣方 同業 舊客戶
第二層｜區域
南屯 七期 烏日 其他
第三層｜溫度
🔥 三個月內 🌤 半年觀望 ❄️ 長期培養
標籤不是越多越好——三層以內、每層四個以內，你才貼得下去、用得起來。
02
讓 AI 幫你寫「聊天貼標 SOP」
什麼對話貼什麼標，全所同事都能照做
我是房仲，官方 LINE 標籤體系是：身分（買方／賣方／同業／舊客戶）、區域（南屯／七期／烏日／其他）、溫度（三個月內／半年觀望／長期培養）。

請幫我寫一份「聊天貼標 SOP」：
1. 列出 10 種常見客戶開場訊息，每種對應該貼哪些標籤
2. 溫度標籤的判斷準則（客戶說什麼話＝什麼溫度）
3. 什麼時機要「改標籤」（例：❄️ 變 🔥 的訊號）
做成表格，我要印出來貼在桌上。
開啟 Claude
03
分眾推播實際發一次
後台路徑：群發訊息 → 指定篩選目標
1建立群發訊息 → 目標選「篩選目標」→ 依標籤挑「賣方」
2發一則只有賣方在乎的內容：本月你商圈的成交行情解讀
3回頭比較：分眾那則的開封率 vs 之前全發的開封率
今天的回家作業：打開你的好友列表，把「叫得出名字的人」全部貼完第一層標籤。貼不完的，代表你該重新認識他們了——這本身就是一次客戶盤點。
標籤貼起來，名單才是資產
好友數只是虛榮指標。分了眾的名單，才是你換公司、換品牌都帶得走的東西。
🚀 上線導流

帳號做好只是開始，讓客戶願意加進來才是本事

QR Code 動線佈署
後台「加入好友指南」下載你的 QR
1名片背面：QR ＋「加我看每週行情」，不要只放光禿禿的碼
2簡報尾頁與銷售企劃書：每份文件的最後一頁都放
3社群自介：FB／IG 個人檔案的連結區放加好友網址
4帶看結尾：「行情我都發在 LINE，掃一下，之後不用怕找不到我」
原則：QR 旁邊永遠帶一句「加了有什麼好處」。沒有理由，沒人掃碼。
設計你的「加好友見面禮」
給一個現在就加的理由
📊 你商圈的
本季行情懶人包
📋 賣屋前檢查清單
屋主必看 12 項
🧮 購屋預算試算表
自備款＋月付一次算
🗺️ 重劃區地圖包
單元二三四五一張看
幫我規劃官方 LINE 的「加好友見面禮」：我是（區域）房仲，主力客群是（首購／換屋／置產）。給我 3 個見面禮點子，每個都要：客戶真的用得到、我一天內做得出來（可以用 AI 協助）、能自然帶出我的專業。並幫我寫好友加入後索取見面禮的引導話術。
✅ 上線前最後檢查
💬 訊息類型百科

官方 LINE 能發的 12 種內容，每種都告訴你房仲怎麼用

一、基本訊息
01 · 文字訊息
Text
最基本，500 字內，可加 LINE emoji
早安 ☀️ 南屯這週有 3 筆新成交
大樓每坪站穩 4 字頭
想知道你家社區的行情，回「行情」就行
🏠 房仲用法：週報行情、節點提醒。第一行決定開封後讀不讀。
02 · 圖片訊息
Image
單張大圖，點開全螢幕
行情圖卡（圖片）
🏠 房仲用法：行情圖卡、物件精修照。圖上文字要大，手機縮圖也看得清。
03 · 影片／語音
Video / Voice
影片自動播放預覽，語音像對講機
▶
🏠 房仲用法：30 秒物件開箱、社區環境走一圈。豎版、開頭 3 秒點題。
04 · 貼圖
Sticker
拉近距離的潤滑劑
謝謝小蟲！
🙌
🏠 房仲用法：一對一聊天用，群發少用——推播額度花在貼圖上太奢侈。
二、互動內容
05 · 圖文訊息
Rich Message
一張方圖＝一顆大按鈕，整張可點
本週精選好屋點我看 3 件 →
🏠 房仲用法：導流到物件頁、報名頁。比純連結的點擊率高很多。
06 · 卡片訊息
Card Message
左右滑的輪播卡，一次最多 9 張
南屯三房
1,580萬
七期兩房
1,280萬
🏠 房仲用法：多物件推薦、多時段預約。像在 LINE 裡開了個小型物件牆。
07 · 優惠券
Coupon
可設數量、期限、抽獎模式
🎟️ 免費屋況健檢券限量 10 名・本月底止
🏠 房仲用法：免費估價券、搬家折扣（找配合廠商）。「限量」是關鍵字。
08 · 問卷調查
Survey
後台內建投票／問答功能
你最想看哪種內容？
Ⓐ 每週行情　Ⓑ 精選物件
Ⓒ 買賣知識　Ⓓ 在地生活
A
🏠 房仲用法：問客戶想看什麼，答案直接變成你的推播企劃＋分眾依據。
三、經營功能
09 · 圖文選單
Rich Menu
聊天室下方常駐大選單
🔍 找房
💰 估價
📅 預約
🏠 房仲用法：詳見「③ 實作-圖文選單」，這是你的 24 小時櫃台。
10 · 集點卡
Reward Card
來店／互動集點換獎勵
🏠 房仲用法：轉介紹集點——介紹朋友加好友集 1 點，滿點換禮。名單裂變神器。
11 · 分眾推播
Targeted Broadcast
依標籤／屬性篩選發送對象
📊 只發給「賣方」：
您社區本月成交 2 筆，均價創新高，想知道自家能賣多少？
🏠 房仲用法：詳見「⑤ 實作-分眾標籤」。對的訊息給對的人，封鎖率砍半。
12 · 漸進式訊息
Step Message
加好友後第 N 天自動發第 N 則
Day 1｜歡迎＋見面禮
Day 3｜自我介紹＋成交故事
Day 7｜邀請留下需求
🏠 房仲用法：新好友自動養成劇本——你睡覺時它也在幫你建立信任。
小蟲老師提醒：12 種不用全會。先把 01 文字、05 圖文訊息、09 圖文選單、11 分眾推播這四種練熟， 官方 LINE 就已經是你的獲客機器。其他的，等名單養大了再加。
📦 推播素材包

7 組可直接套用的 LINE 經營提示詞，點「複製」帶走，貼到 Claude 就能用

每週行情快訊
貼上本週實價數據，產出行情解讀推播
精選物件推播
物件資料變成不像廣告的推薦文
買賣知識小教室
一次一個知識點，建立專業人設
節慶問候（不油膩版）
節日訊息不落俗套，還能帶出專業
成交見證故事
把成交案例寫成有溫度的信任素材
休眠好友喚醒
半年沒互動的好友，用一則訊息救回來
帶看後追蹤劇本
帶看完 24 小時內的黃金追蹤訊息
用法：點「複製」→ 開啟 Claude → 貼上 → 補上你的區域與案例資料。 產出後記得用你自己的口吻順一遍——AI 給骨架，你的真話才是肉。
收工！

今天你的官方 LINE 從 0 到上線，帶著它回去接客戶吧

🎉 今天辛苦了！
上傳今天作品與心得
到我的 FB 打卡標記我
就可以得到囉！
🎁 圖文選單 Canva 模板包
上傳你的官方帳號截圖，寫點心得
前往打卡標記小蟲老師 加入 AI 老師小蟲官方 LINE
AI 老師小蟲｜官方 LINE @548ynfkt